Análisis del impacto del COVID-19 en el mercado inmobiliario peruano a 30 días del primer caso registrado.
Contexto
La pandemia del COVID-19 representa uno de los mayores retos para la humanidad en tiempos recientes. Representa una crisis sanitaria y humanitaria, pero al mismo tiempo una crisis económica que golpea fuertemente a la economía global. La rápida propagación del virus ha llevado a los gobiernos de distintos países del mundo a tomar acciones drásticas para reducir el incremento de casos y evitar un colapso de los sistemas de salud. Ante esta situación, se han dictado medidas de emergencia que incluyen, entre otras, el cierre de fronteras, el aislamiento social y la cuarentena obligatoria.
Estas medidas buscan evitar la propagación del virus. No obstante, afectan fuertemente todos los sectores de la economía. Por un lado, las disposiciones de aislamiento significan una reducción de la demanda agregada debido a un menor consumo y una menor inversión. Por otro lado, las medidas aplicadas inducen a una contracción de la oferta debido a una paralización forzosa de la producción de la mayoría de bienes y servicios. A todo esto se suma el impacto que esta teniendo un prolongado periodo de incertidumbre y alta volatilidad en los mercados financieros.
En este sentido, el mercado inmobiliario también se ha visto fuertemente afectado. La imposibilidad de continuar con los proyectos de construcción, o de visitar y mostrar inmuebles, así como el cierre de notarías y otros servicios gubernamentales necesarios para concretar transacciones, tienen al sector completamente paralizado. A ello se suman la disminución en la capacidad adquisitiva de los consumidores, el cambio en sus prioridades de gasto, y la consecuente contracción en los mercados de créditos en general (incluido hipotecarios) debido al aumento del riesgo crediticio de las personas.
Existe una gran incertidumbre acerca del impacto que tendrá la propagación del virus y las medidas aplicadas en el mercado inmobiliario. Circulan muchas hipotesis y muchas predicciones en base a opiniones expertas, pero ningún análisis en base a datos reales del mercado. En este contexto, en Valia nos hemos propuesto monitorear los principales indicadores del mercado inmobiliario peruano desde el lado de la oferta, para así, a través de datos y análisis, contribuir a una mayor claridad del impacto económico de corto plazo del COVID-19.
Análisis del Mercado de Departamentos en Lima Metropolitana
En esta primera entrega nos enfocamos en el mercado de Departamentos en Venta y Alquiler en Lima Metropolitana. Procesamos, limpiamos y analizamos la información pública de más de 12 mil anuncios publicados durante Febrero y Marzo del 2020 en los principales portales inmobiliarios del Perú (i.e. Urbania, Adondevivir y OLX), y comparamos los principales cambios observados entre los anuncios publicados de un mes con respecto al otro.
Esperamos que este primer análisis contribuya a una mejor comprensión del impacto de muy corto plazo que el COVID-19 esta teniendo en el mercado inmobiliario nacional, y sea de utilidad para informar la toma de decisiones de sus principales actores. Vamos a actualizar esta información periódicamente. En futuras entregas abordaremos otros nichos de mercado, otros tipos de inmuebles y otras ubicaciones. Suscríbete a nuestro blog para no perderte futuras publicaciones.
Departamentos en Venta
1. Se observa una fuerte contracción en el número de anuncios.
El total de anuncios se contrajo en 36% en un sólo mes. Esto se debe posiblemente a la combinación de dos factores: (i) La imposibilidad de los agentes inmobiliarios de captar inmuebles debido a la cuarentena obligatoria, y (ii) el aplazamiento de la decisión de ofrecer inmuebles de parte de los propietarios dado el contexto de incertidumbre.
2. Se observa una moderada disminución en el Precio USD por m2.
La mediana el precio para el total de anuncios disminuyó en 4.1%. Esta disminución se debe igualmente posiblemente a dos factores: (i) un rápido ajuste de la oferta frente a las posibles nuevas circunstancias de la demanda, y (ii) un ajuste de los inmuebles en dolares debido al drástico incremento del Tipo de Cambio en un periodo muy corto de tiempo (de 3.39 a fines de Febrero a 3.55 en su máximo pico a mediados de Marzo).
3. El impacto es diferenciado según las características de los inmuebles.
No todos los Departamentos se han visto afectados de la misma manera. Algunos tipos de inmuebles no han visto una variación importante en sus precios, llegando incluso a registrar ligeros aumentos. No obstante la mayoría de inmuebles registraron fuertes ajustes a la baja en sus precios, entre ellos los que más destacan son: (i) inmuebles de 3 habitaciones (-3.7%), (ii) inmuebles de menos de 50m2 (-11.7%), y (ii) inmuebles de segundo uso con más de 20 años de antiguedad (-14.0%).
4. El impacto es diferenciado según la ubicación de los inmuebles.
Analizando las principales zonas de Lima Metropolitana según las definiciones de la Asociación de Empresas Inmobiliarias del Perú (ASEI), los inmuebles en Lima Top no registraron casi ninguna variación en sus precios (0.1%). Las zonas de Lima Moderna, Lima Este, Lima Norte y Lima Sur registraron fuertes disminuciones en sus precios (entre -3% y -10%). Mientras que Lima Centro registró un inusitado aumento de 8.4%, debido principalmente a anuncios de proyectos inmobiliarios que fueron publicados específicamente entre la primera y segunda semana de Marzo, antes de la cuarentena obligatoria.
Departamentos en Alquiler
1. Se observa un moderado aumento en el número de anuncios.
El total de anuncios aumentó en 7% en un sólo mes. Esto se debe posiblemente a la combinación de dos factores: (i) la reconfiguración de la oferta de Venta en oferta de Alquiler de largo plazo, en vista de las posibles contracciones departe de la demanda para la adquisición de viviendas, y (ii) la reconfiguración de la oferta de Alquiler de corto plazo en Alquiler de largo plazo, debido la severa contracción de sectores relacionados a ese modelo de negocio tales como el turismo y viajes profesionales de corta duración.
2. Se observa una moderada disminución en el Precio USD por m2.
La mediana el precio para el total de anuncios disminuyó en 2.1%. Al igual que en el caso de la oferta de Venta, esta disminución de los precios de Alquiler se debe posiblemente a dos factores: (i) un rápido ajuste de la oferta frente a una posible menor demanda, y (ii) un ajuste de los inmuebles listados en dolares debido al drástico incremento del Tipo de Cambio en un periodo muy corto de tiempo (de 3.39 a fines de Febrero a 3.55 en su máximo pico a mediados de Marzo).
3. El impacto es diferenciado según las características de los inmuebles.
No todos losDepartamentos se han visto afectados de la misma manera. Algunos tipos de inmuebles no han visto una variación importante en sus precios, llegando incluso a registrar ligeros aumentos. No obstante la mayoría de inmuebles registraron fuertes ajustes a la baja en sus precios, entre ellos los que más destacan son: (i) inmuebles de 1 y 2 habitaciones (entre -4% y -5.4%), (ii) inmuebles entre 50 y 200m2 (entre -4.7% y -5.7%), y (iii) inmuebles de segundo uso con más de 20 años de antiguedad (-10.5%).
4. El impacto es diferenciado según la ubicación de los inmuebles.
Analizando las principales zonas de Lima Metropolitana según las definiciones de la Asociación de Empresas Inmobiliarias del Perú (ASEI), salvo las zonas de Lima Centro y Lima Norte, los inmuebles en la mayoría de Lima Metropolitana no registraron casi ninguna variación en sus precios. Sin embargo, Lima Centro y Lima Norte registraron fuertes disminuciones en sus precios (entre -8% y -15%).
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